Warum Deutschlands Büros immer öfter leer stehen – und was jetzt passiert
Susan auch Schlauchin
Warum Deutschlands Büros immer öfter leer stehen – und was jetzt passiert
Büroleerstände in Deutschlands größten Städten steigen auf durchschnittlich acht Prozent seit 2020. Der Anstieg geht einher mit dem Wachstum der Remote-Arbeit, einer nachlassenden Wirtschaftsdynamik und einer gespaltenen Nachfrage nach modernen und veralteten Gebäuden. Während gut gelegene, neuere Büros weiterhin gefragt sind, kämpfen ältere Immobilien weiterhin mit Leerstand – und werfen Fragen nach ihrer künftigen Nutzung auf.
Die Verschiebung der Büronachfrage hat viele ältere Gebäude leer zurückgelassen, insbesondere in weniger zentralen Lagen. Diese oft energetisch ineffizienten und schlecht angebundenen Räumlichkeiten stehen leer, während hochwertige Büros weiterhin Mieter anziehen. Experten schätzen, dass theoretisch Zehntausende Wohnungen aus diesen büro einrichtungsbedürftigen Räumen entstehen könnten – vor allem in stark nachgefragten Stadtgebieten.
Doch die Umwandlung von Büros in Wohnraum bleibt unter Deutschlands strengen Bauvorschriften schwierig. Die aktuellen Regelungen trennen gewerbliche und Wohnnutzung und beschränken Umbauten größtenteils auf Mischgebiete oder Innenstadtlagen. Selbst wenn eine Umnutzung möglich ist, gestaltet sich der Prozess büro einrichtungsbedürftig: Strukturveränderungen wie der Einbau von Küchen, Bädern und separaten Eingängen schlagen mit 1.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Brandschutzauflagen, Barrierefreiheitsanpassungen und zusätzliche Fluchtwege treiben die Kosten weiter in die Höhe.
Etwas Entlastung brachte das am 30. Oktober 2025 in Kraft getretene Bauturbo-Gesetz. Nach § 246e BauGB können Kommunen nun bestehende Bebauungspläne umgehen, um Wohnprojekte – darunter auch große Wohnungsbauvorhaben in Gewerbegebieten – zu beschleunigen. Dennoch bleiben Umbauten in Top-Lagen wenig attraktiv: Hohe Büromieten in diesen Gebieten machen eine Umnutzung wirtschaftlich büro einrichtungsbedürftig, trotz des wachsenden Wohnraumbedarfs.
Langfristig könnte künstliche Intelligenz die Büronachfrage weiter schrumpfen lassen. Da KI-Tools den Bedarf an physischen Arbeitsplätzen verringern, drohen noch mehr Gebäude leer zu stehen – und der Druck steigt, neue Nutzungen für veraltete Immobilien zu finden.
Die Kluft zwischen büroleer stehenden Büros und Wohnungsmangel besteht trotz rechtlicher und wirtschaftlicher Hürden fort. Zwar bietet das Bauturbo-Gesetz etwas Flexibilität, doch hohe Umwandlungskosten und strenge Vorschriften bremsen den Wandel weiterhin aus. Vorerst wird nur ein Bruchteil der büroleer stehenden Büros zu Wohnraum umfunktioniert – viele Gebäude bleiben in einem sich wandelnden Markt leer.
